Quando è obbligatorio il rifacimento della facciata condominiale? Meglio programmarne la manutenzione?
La facciata è l’insieme degli elementi, privati (balconi aggettanti) e condominiali, strutturali e ornamentali che caratterizza il fabbricato, nella sua manifestazione ai terzi, e imprime alle varie parti dell’edificio nel suo insieme una determinata fisionomia e un determinato pregio estetico.
La facciata è stata inserita dalla legge 2020 del 2012 (riforma del condominio) tra le parti comuni necessarie dell’edificio, di cui al punto 1 dell’articolo 1117 del Codice Civile, la legge ha accolto consolidate indicazioni dottrinali e giurisprudenziali, che ritenevano utile dotare il bene comune di riconoscimento legislativo, anche al fine di evitare inutili controversie sulla ripartizione delle spese di manutenzione e/o rifacimento. Tentando, anche di salvaguardare l’univocità dell’aspetto esteriore del fabbricato in termini di decoro architettonico.
Negli ultimi tempi sono stati riportati dai massa media diversi episodi, anche gravi, di danni a persone causati dalle carenti, in alcuni casi totalmente assenti manutenzioni delle facciate condominiali.
Inutile ripetere che in caso di danno a terzi, il primo responsabile per l’edificio condominiale, è individuato nella persona dell’amministratore, anche se nelle dinamiche interne di un condominio, molte omissioni possono essere dovute a comportamenti negligenti dei medesimi condomini.
Al fine di evitare spiacevoli accadimenti, l’amministratore di condominio per la gestione del bene amministrato dovrà procedere a un’attenta selezione di fornitori e consulenti secondo i parametri di professionalità ed economicità.
Nel frattempo dovrà redigere un programma di manutenzione/rifacimento annuale e pluriennale delle facciate condominiali, in stretta collaborazione con i fornitori dei servizi.
Programma da sottoporre ciclicamente all’assemblea di condominio per eventuale delibera di approvazione.
L’amministratore dovrà evitare, per quanto possibile, gli interventi di manutenzione urgente, innanzitutto perché difficilmente gestibili senza adeguate risorse e perché forieri d’incomprensioni tra i condomini.
Nella manutenzione/rifacimento programmata della facciata condominiale andranno definite ispezioni a cadenza regolare. In ogni caso dopo eventi meteorologici straordinari andrà eseguita una verifica straordinaria al fine di evidenziare eventuali elementi della facciata che richiedono intervento.
La manutenzione programmata della facciata condominiale è conveniente anche dal punto di vista economico, perché un intervento programmato avrà sicuramente un costo minore di un intervento urgente.
L’amministratore di condominio per programmare serenamente la manutenzione della facciata dovrà, procedere a un’accurata gestione dell’incasso delle quote condominiali, tollerando al minimo le morosità.
L’amministratore dovrà, per quanto possibile, a saldare le competenze dei fornitori in modo regolare, in modo da non alimentare circoli improduttivi, con fornitori che dequalificano la propria prestazione, perché non liquidati con continuità.
