Spese condominiali a carico dell’inquilino. Cosa sono e come si ripartiscono? Quale il rapporto tra il condominio e il conduttore/inquilino?
La locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore-inquilino) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
Il contratto di locazione è regolato dagli articoli 1571 – 1614 del Codice civile.
Le locazioni degli immobili urbani, trovano la loro disciplina nella Legge del 27 luglio 1978, n° 392; Disciplina delle locazioni degli immobili urbani.
Successivamente è intervenuta la Legge del 9 dicembre 1998 n°431; Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili a uso locativo.
La Legge del 78 anche detta Legge “Equo canone” mirava essenzialmente a calmierare il mercato dei fitti degli immobili urbani adibiti a civile abitazione.
La novella del 1998 ha, di fatto, liberalizzato il mercato delle locazioni, prevedendo due tipi di contratto.
Uno a canone libero, in cui il locatore quantifica liberamente il canone di locazione.
L’altra a canone concordato, in cui il canone massimo di locazione è indicato secondo parametri fissati sul territorio, concordati tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Con il canone concordato sia il locatore sia il conduttore accedono a diverse agevolazioni fiscali.
Nel contratto di locazione, vi è una doppia gestione dell’immobile.
Da una parte vi è il proprietario locatore che continua a essere il titolare del diritto di proprietà e dall’altra l’inquilino conduttore che abitando il fabbricato, indirettamente interviene nella sua gestione.
La duplice implicazione genera non pochi problemi all’amministratore di condominio.
Preliminarmente bisogna affermare che il proprietario del bene locato è l’unico titolare dei diritti e dei doveri condominiali.
L’inquilino entra nelle questioni comuni solo in via indiretta quindi l’amministratore di condominio dovrà attentamente valutarne i rapporti da instaurare.
Strettamente connessi al canone sono, nell’ottica seguita dal legislatore del 1978, i così detti oneri accessori (spese condominiali a carico dell’inquilino).
Ossia quelle spese occorrenti per determinati servizi di cui il conduttore-inquilino beneficia ed il cui costo è normalmente anticipato dal locatore, salvo rimborso.
L’articolo 9 della legge 392/1978 stabilisce che, salvo patto contrario, sono interamente a carico del conduttore/inquilino.
Le spese relative al servizio di pulizia;
al funzionamento ed all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi e delle latrine;
al servizio di portineria (nella misura del 90%), nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta del locatore.
Prima di eseguire il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese che sono a suo carico, con la menzione dei criteri di ripartizione.
Il conduttore ha, inoltre, diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate dal locatore.
La legge pone a carico del conduttore-inquilino le spese condominiali utili al godimento e alla gestione dei servizi comuni.
Mentre le spese relative alla manutenzione straordinaria dello stabile e alla conservazione del bene sono lasciate a carico del locatore/condomino.
Va considerato che nella pratica condominiale il limite di demarcazione tra le spese di manutenzione e le spese di gestione, dirette al godimento dei beni comuni è estremamente labile.
Tale da renderne la diversificazione un’impresa assai ardua, anche per l’amministratore di condominio più competente.
La Corte di cassazione con la Sentenza n. 27540/2013 evidenzia che “la distinzione fra riparazioni ordinarie e riparazioni straordinarie può essere effettuata con riferimento al criterio della prevedibilità e della normalità in relazione al godimento della cosa locata e dell’entità della spesa”.
Le spese straordinarie a carico del locatore si riferiscono ad opere.
“che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione”.
La ripartizione degli oneri condominiali tra conduttore e locatore regolata dall’articolo 9 della legge n. 392/1978 (il cosiddetto equo canone) che la Legge 431/1998 non ha abrogato, nonché dal Codice civile, precisamente dagli articoli 1576-1578.
L’articolo 9 delle Legge 392/1978, indica le spese condominiali, imputabili al conduttore dell’immobile ed è tuttavia derogabile nelle locazioni a canone libero, purché vi si faccia menzione espressa.
Allegando al contratto una ripartizione differente da quella prevista dalle leggi e dalla giurisprudenza interpretativa.
Nelle locazioni a canone concordato, la suddivisione degli oneri accessori tra proprietario e inquilino è stata dettagliatamente prescritta in una tabella allegata al Decreto del Ministero delle Infrastrutture 30 dicembre 2002.
Purtroppo, le non univoche interpretazioni della ripartizione delle spese condominiali tra locatore e conduttore-inquilino non sono risolte.
Tra l’altro in dottrina rimane controverso se al riparto delle spese e degli oneri accessori condominiali debba applicarsi tassativamente la disciplina dell’articolo 9 della legge 392/1978.
Ovvero se la disposizione sia da integrare in base alla disciplina del Codice Civile.
La seconda tesi appare da condividere perché il locatore è obbligato personalmente nei confronti del conduttore a mantenere in efficienza (“far godere” secondo la disciplina del codice – articolo 1571) anche i beni e servizi condominiali.
L’oggetto della locazione non comprende solo il singolo bene locato, ma anche le parti comuni.
La locazione di un immobile prevede così anche la facoltà di uso a favore del conduttore dei beni condominiali (ascensore, riscaldamento, stenditoio ecc.)
A fronte di ciò l’inquilino è tenuto a provvedere alle sese condominiali:
a) alle spese di piccola manutenzione di cui agli articoli 1576 e 1609 del Codice civile; “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.
b) al rimborso degli oneri accessori elencati nell’articolo 9 della legge 392/1978.
Pertanto, ad esempio, il conduttore è tenuto a concorrere alle spese di piccola manutenzione del tetto (sostituzione di una tegola) ovvero del giardino (taglio erba).
Anche se le opere non attengono alla “fornitura di altri servizi comuni”, come previsto dall’articolo 9 della legge 392/1978.
Pertanto spese condominiali a carico dell’inquilino!
L’articolo 1130 bis del Codice civile, istituito dalla Legge n°220 del 20 dicembre 2012 (Riforma del condominio), in materia di rendiconto.
Riconosce ai titolari dei diritti personali di godimento, pertanto anche ai conduttori-inquilini, la facoltà di visionare e/o acquisire copie dei giustificativi delle spese condominiali in ogni tempo.
Resta da verificare se i conduttori possano verificare i giustificativi di spesa relativi all’intero condominio o esclusivamente riferiti alla propria posizione!
