Tabelle millesimali in condominio! Cosa sono? Come si usano?
Le tabelle millesimali rappresentano uno strumento fondamentale per la gestione dei condomini.
Il documento è utilizzato per determinare i diritti e i doveri di ciascun proprietario all’interno di un edificio condominiale.
In pratica, le tabelle millesimali attribuiscono una percentuale a ciascuna unità immobiliare del condominio, stabilendo la quota di spese e la distribuzione dei diritti sulle parti comuni.
Le tabelle millesimali sono quindi uno strumento indispensabile per garantire equità e trasparenza nella gestione delle spese e delle risorse comuni all’interno di un condominio.
Per questo motivo, è essenziale che vengano stilate in maniera precisa e aggiornate in caso di modifiche della proprietà dell’edificio.
In conclusione, le tabelle millesimali sono un elemento cruciale per la corretta gestione condominiale. Attraverso l’assegnazione dei coefficienti millesimali, si stabiliscono i diritti e i doveri di ciascun proprietario, garantendo una distribuzione equa delle spese e delle risorse comuni.
Le tabelle millesimali sono il documento matematico attraverso il quale si misura il valore di una parte del bene comune comparata con l’intero bene.
La proporzione matematica ha come termine di paragone il numero 1000.
La formazione delle tabelle millesimali è prevista dall’articolo 68° delle Disposizioni di Attuazione e Transitorie del Codice Civile, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 della legge.
Norme che regolano la ripartizione delle spese e le maggioranze assembleari.
Indica la norma:” Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
L’articolo 1118 del Codice civile precisa: “Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”.
Tabelle millesimali convenzionali o contrattuali
Le tabelle convenzionali anche dette, contrattuali, sono predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio.
Accettate dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e debitamente trascritte, ovvero sono oggetto di puntuale accordo (consenso negoziale unanime) tra tutti i condomini.
Le tabelle millesimali contrattuali rappresentano uno statuto della collettività condominiale, fonte di diritti ed obblighi per i singoli condomini (cfr. Cass. 2. 6. 1999, n. 5399; 29. 11. 1995, n. 12342) – non possono essere rivedute se non con il consenso unanime di tutti i condomini.
O per atto dell’autorità giudiziaria a norma dell’articolo 69 Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.
Tabelle millesimali deliberative
Sono di natura (non contrattuale) deliberativa, quando siano state approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale.
Le tabelle definite dalla giurisprudenza “tabelle di uso o di gestione”, devono rispondere ai criteri legali previsti dagli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 del Codice civile.
La riforma del condominio Legge n°220 del 2012, non sembra aver chiarito i dubbi interpretativi sui quorum necessari per approvare le tabelle millesimali condominiali.
Dichiara la 69° Disposizione di Attuazione al Codice civile come modificata: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.
I valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”.
Come è chiaro, la norma non si occupa dell’approvazione dei millesimi, ma della rettifica e/o della modifica.
Il principio si applica per la rettifica o la revisione delle tabelle millesimali, sia redatte in applicazione dei criteri legali, sia convenzionali.
Quindi per tutti i tipi di tabelle.
Quid iuris quando le tabelle millesima vadano approvate ex non in un condominio che ne è sprovvisto?
Il primo comma della 68° Disposizione di Attuazione al Codice civile afferma: “Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.
Il relativo articolo 1138 del Codice indica :”Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ……..”.
Allora tutto chiaro? Purtroppo, no, poiché la materia coinvolge ulteriori implicazioni e differenze tra tabelle legali e convenzionali non risolte dalle norme citate.
Le tabelle legali applicano i principi proporzionali indicati e prescritti dagli articoli 1123 -1124 -1126 del Codice civile le tabelle convenzionali li derogano.
Una tabella convenzionale potrebbe prevedere la ripartizione di una spesa in parti eguali tra i condomini.
Le tabelle legali possono essere approvate con la maggioranza prevista dal 2° comma dell’articolo 1136 del Codice civile, per le tabelle convenzionali serve l’unanimità.
La giurisprudenza di legittimità, come sempre, ha dato un notevole contributo alla divulgazione della materia.
Cassazione civile sezione seconda sentenza n°6735 del 10 marzo 2020:”l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’artioclo 1136 del Codice civile, comma 2, purchè tale approvazione sia meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell’esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell’uso”.
La massima chiarisce la differenza tra le tabelle millesimali convenzionali e assembleari, le prime modificano i criteri legali di ripartizione delle spese, le seconde li applicano.
Cassazione Civile sezione seconda ordinanza n°28262 del 9 ottobre 2023: “il condomino che impugna una deliberazione dell’assemblea, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o alla approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l’onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall’articolo 1136 del Codice civile , alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell’intero edificio…”.
