La terrazza a livello in condominio come si gestisce?
La terrazza a livello in un fabbricato condominiale è una superficie scoperta posta al vertice di uno o più immobili e contemporaneamente sul medesimo piano di un altro del quale costituisce parte strutturale e funzionale, destinata in modo incidentale a coprire una verticale del fabbricato, ma principalmente a dare opzione di espansione e di comodità all’immobile al quale appartiene realizzandone una proiezione all’esterno.
Il bene non è citato dal Codice civile tra le parti comuni del fabbricato che hanno la funzione di copertura.
L’articolo 1117 della norma al primo comma evidenzia esclusivamente i tetti e i lastrici solari.
Il tetto è la chiusura del fabbricato di solito caratterizzato da una struttura spiovente obliqua e non praticabile.
Il lastrico solare è la parte terminale dell’edificio che ha preminente funzione di copertura, ma che può associare anche una funzione incidentali di spazio praticabile per altro uso.
I lastrici solari di un fabbricato condominiale possono essere parti comuni, ma anche di proprietà o uso esclusivo di uno dei condomini.
Secondo l’articolo 1126 del Codice civile: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Pur essendo di proprietà esclusiva del proprietario dell’immobile a cui accede, al pari dei balconi, la terrazza a livello per la sua funzione di copertura ha un regime di ripartizione delle spese di manutenzione simile a quella dei lastri solari.
Ossia un terzo a carico del proprietario e i rimanenti due terzi a carico dei condomini coperti dal bene in ragione dei millesimi di proprietà.
La Giurisprudenza di legittimità si è così espressa. Cassazione civile Sezione 2, 17/07/2007, n. 15913: “Perché si abbia una terrazza a livello, equiparata al lastrico solare anche ai fini dell’articolo 1126 del Codice Civile (e dunque perché alla sua manutenzione siano tenuti tutti i condomini cui essa funge da copertura), è indispensabile che la terrazza consista in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell’intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l’esterno, ben potendo rivestire tali caratteristiche, pertanto, la terrazza a livello incassata nel corpo del fabbricato”.
In questo la struttura diverge dai balconi aggettanti che hanno un diverso regime nell’applicazione delle spese di manutenzione.
Da ultimo un recentissimo intervento giurisprudenziale ha dichiarato quale principio di diritto. Corte di Cassazione civile Sezione 6; Ordinanza del 18/11/2021 n°35316: “In tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione come nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’articolo 1126 del Codice Civile, altresì la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata.
Quindi anche le terrazze a livello non poste alla sommità del fabbricato ed incassate in materia di condominio negli edifici soggiacciono all’applicazione dell’articolo 1126 del Codice civile.
